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Probleme im Zusammenhang mit Beurteilungen für die Verurteilung

Wenn eine Immobilie vom Staat, einer lokalen Regierungsbehörde oder einer Körperschaft des öffentlichen Rechts übernommen wird, erhält der Eigentümer der Immobilie normalerweise ein Schreiben, in dem es heißt, dass er Ihre Immobilie übernehmen wird, und weiter erklärt, dass er die Immobilie schätzen lassen hat. Der Verurteiler macht dem Eigentümer in der Regel ein Angebot für den geschätzten Wert. Die Details aus der Bewertung selbst beschränken sich jedoch in der Regel auf rohe Transaktionsdaten, wobei das Schreiben nur eine begrenzte oder keine Analyse enthält. Manchmal sind der geschätzte Wert und das nachfolgende Angebot fair, da der geschätzte Wert möglicherweise generiert wurde und dem oben beschriebenen fairen Marktwert ein erhebliches Gewicht verleiht. In der Regel hat der Eigentümer des Eigentums, das unter bedeutende Domänengesetze fällt, jedoch nur wenige Beweise für den Wert des Eigentums, der über den von der verurteilenden Partei angegebenen Wert hinausgeht. Das macht es sehr schwierig festzustellen, ob das Angebot fair ist?

Kfz-Gutachter

Jede Erörterung von Bewertungen im Bereich der Eminentdomäne sollte unter Berücksichtigung einiger Definitionen verstanden werden. Daher verweisen wir den Leser auf die folgenden Definitionen:

Eminent Domain: Das Recht der Regierung, Privateigentum gegen Zahlung einer gerechten Entschädigung für die öffentliche Nutzung zu nutzen. Die fünfte Änderung der US-Verfassung, auch bekannt als Einnahmeklausel, garantiert die Zahlung einer gerechten Entschädigung bei der Aneignung von Privateigentum. (Quelle: The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th Edition, Published by the Appraisal Institute)

Verurteilung: Die Handlung oder der Prozess der Durchsetzung des Rechts auf eine bedeutende Domäne. (Quelle: The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th Edition, Published by the Appraisal Institute)

Condemnation Blight: Eine Minderung des Marktwerts einer Immobilie aufgrund einer anhängigen Verurteilungsklage. (Quelle: The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th Edition, Published by the Appraisal Institute)

„Fairer Marktwert“ – Wird in wichtigen Domain-Fällen verwendet: Der faire Marktwert der übernommenen Immobilie ist der höchste Preis am Bewertungsdatum, dem ein Verkäufer zustimmen würde, der zum Verkauf bereit ist, aber keine besondere oder dringende Notwendigkeit hat dies tun, noch zum Verkauf verpflichtet sind, und ein Käufer, der bereit, willens und in der Lage ist, zu kaufen, jedoch ohne besondere Notwendigkeit, dies zu tun, wobei jeder mit dem anderen in voller Kenntnis aller Verwendungen und Zwecke handelt, für die das Eigentum vernünftigerweise geeignet ist anpassungsfähig und verfügbar. (Quelle: Code Civ. Proc. § 1263.320(a), Bundesstaat Kalifornien)

In Kalifornien verlangen jüngste Gesetzesänderungen, dass der Kläger (die Körperschaft, die ihr Recht ausübt, das Eigentum unter den bedeutenden Domänengesetzen zu verurteilen) dem Angeklagten (der Partei, deren Eigentum verurteilt wird) 5.000 $ für Bewertungsgebühren zahlt. Auch andere Gesetzesänderungen erschweren es dem Verurteilenden, das Eigentum zu übernehmen, ohne zuvor dem Wert des Eigentums zugestimmt zu haben. Diese beiden kombinierten Gesetzesänderungen dürften die Verhandlung mit dem Kläger erleichtern, da der Beklagte nun über das Geld verfügt, um ein unabhängiges Gutachten zu bezahlen, sowie über die zeitliche Befugnis, die durch die Forderung gegeben ist, dass eine finanzielle Einigung viel früher erreicht werden muss Das Eigentum wird dem Kläger übergeben.

Aber selbst mit diesen Änderungen sind wir der Meinung, dass der Angeklagte in den meisten Fällen einen Rechtsbeistand suchen, direkte Verhandlungen mit dem Verurteilenden vermeiden und den Gutachter nicht allein beauftragen sollte.

Wir haben drei Gründe für diese Meinungen:

1) Der dem Verurteiler zur Verfügung gestellte Schätzwert wurde von einem Gutachter verfasst, der aller Wahrscheinlichkeit nach im Falle eines Prozesses als Sachverständiger für diese Seite fungieren würde. Daher ist es durchaus möglich, dass sie sich die obige Definition des fairen Marktwerts nicht zu Herzen genommen haben (ich empfehle dringend, sie zu lesen!). Ich war an Situationen beteiligt, in denen der geschätzte Wert der Gemeinde fast die Hälfte des tatsächlichen Wertes betrug.

2) Auch wenn Sie die 5.000 $ für Ihre eigene Schätzung verwenden, müssen Sie dann selbst mit der Stelle verhandeln. Dies ist ein mühsamer Prozess und Sie würden es mit erfahrenen Verhandlungsführern zu tun haben. Darüber hinaus wird die von Ihnen vorgenommene Bewertung Teil der Aufzeichnung, entweder in Form der Kopie, die Sie der anderen Seite geben, oder durch den Prozess der Entdeckung vor dem Prozess. Dies führt zum dritten Grund, einen Anwalt zu beauftragen.

3) Am wichtigsten ist, dass Ihr Anwalt den Gutachter direkt beauftragt. Der Gutachter kann als Berater beauftragt werden und das Gutachten in einem eingeschränkten Format erstellen. Wenn Ihnen und/oder Ihrem Anwalt das Gutachten, der Gutachter oder die Ergebnisse nicht gefallen, kann Ihr Anwalt einen neuen Gutachter beauftragen, ohne dass das vorherige Gutachten in die Gerichtsakte aufgenommen wird. Das liegt daran, dass es durch das Anwaltsgeheimnis geschützt ist.

Was Sie von Ihrem Gutachter erwarten können

Sobald Sie Ihren Anwalt beauftragt haben, wird er wahrscheinlich einen Gutachter beauftragen, mit dem er vertraut ist. Nach der Beauftragung wird der Gutachter die Immobilie inspizieren und hinterher nach den entsprechenden vergleichbaren Verkaufs- und Vermietungsdaten suchen. Wenn die höchste und beste Verwendung eine alternative Verwendung ist, wird die Bewertung vorgenommenEr wird wahrscheinlich nach Grundstücksverkäufen suchen, während, wenn die höchste und beste Nutzung die fortgesetzte Nutzung ist, der Verkauf ähnlich verbesserter Immobilien erfolgen wird. Wenn die Immobilie einkommenserzeugend ist oder das Potenzial hat, einkommenserzeugend zu sein, wird der Gutachter wahrscheinlich auch einen Ertragsansatz durchführen. In jedem Fall sollte der Gutachter nach dem “höchsten Preis zum Bewertungsdatum suchen, der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden würde” (siehe Definition des fairen Marktwerts oben).

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